Le diagnostic structurel en copropriété peut désormais devenir obligatoire dans certains quartiers pour les immeubles d’habitation collective de plus de 15 ans. Il ne concerne pas automatiquement toute la France : c’est la commune qui doit d’abord délimiter un secteur exposé à des risques pour la sécurité des bâtiments.
Tous les immeubles de plus de 15 ans ne sont pas concernés
Depuis la mise en place de ce dispositif, une mairie peut définir un ou plusieurs secteurs où l’état des bâtiments justifie une surveillance particulière. Dans ces zones seulement, les immeubles d’habitation collective de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un diagnostic structurel.
L’âge du bâtiment ne suffit donc pas à déclencher l’obligation. Un immeuble construit depuis plus de 15 ans mais situé hors du périmètre communal n’est pas automatiquement soumis à ce contrôle. À l’inverse, une copropriété comprise dans un secteur délimité doit réagir lorsque la mairie lui adresse une notification.
La carte des secteurs doit être annexée au plan local d’urbanisme lorsqu’il existe. Le syndic peut aussi interroger directement le service urbanisme ou le service habitat de la commune pour vérifier si l’adresse de la copropriété est concernée.
Ce diagnostic vérifie la solidité générale du bâtiment
L’objectif n’est pas de noter la décoration, l’isolation ou le confort des logements. Le professionnel examine les éléments susceptibles d’affecter la stabilité et la sécurité : structure porteuse, fondations lorsque leur état peut être apprécié, façades, planchers, charpente, balcons, circulations communes et équipements attachés au bâtiment.
Le rapport décrit les désordres observés et peut recommander des investigations ou des travaux. Une fissure visible ne signifie pas forcément que l’immeuble est dangereux, mais elle doit être replacée dans son contexte : évolution dans le temps, emplacement, largeur, humidité, déformation ou travaux récents.
Ce contrôle ne doit pas être confondu avec le diagnostic de performance énergétique. Le DPE mesure principalement la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre ; le diagnostic structurel s’intéresse à la sécurité et à la solidité de l’ouvrage.
Le syndic dispose de 18 mois après la notification
Lorsque la mairie informe la copropriété qu’elle se trouve dans un secteur concerné, le syndic doit organiser la réalisation du diagnostic puis le transmettre à la commune. Le délai annoncé par Service-Public est de 18 mois à compter de la notification.
Le sujet doit être préparé sans attendre la dernière assemblée générale disponible. Il faut identifier un professionnel compétent, obtenir plusieurs propositions comparables, vérifier le périmètre de la mission et inscrire le vote nécessaire à l’ordre du jour. Le devis doit préciser les parties inspectées, les éventuels sondages, le contenu du rapport et les limites de l’examen visuel.
En l’absence de transmission, la mairie peut mettre le propriétaire ou le syndic en demeure de fournir le document. Si rien n’est remis dans le mois suivant cette mise en demeure, elle peut faire réaliser le diagnostic d’office et en réclamer le coût au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires.
Un DTG ou un projet de plan pluriannuel peut éviter un doublon
Avant de commander une nouvelle étude, le syndic doit vérifier les documents déjà disponibles. Un diagnostic technique global réalisé depuis moins de dix ans peut remplacer le diagnostic structurel s’il répond aux exigences prévues. Il en va de même pour un projet de plan pluriannuel de travaux établi dans les conditions requises.
Cette vérification peut éviter de payer deux fois une analyse proche. Elle suppose toutefois de contrôler la date du document, son périmètre et les compétences de la personne qui l’a établi. Un simple audit énergétique ou un ancien rapport de façade ne suffit pas nécessairement.
Le dispositif prévoit ensuite un renouvellement tous les dix ans. Le rapport et ses conclusions doivent donc être conservés avec les archives techniques de l’immeuble, tout comme les factures de travaux et les comptes rendus de suivi des désordres.
Les cinq vérifications à faire dès maintenant
- Demandez à la mairie si l’adresse figure dans un secteur officiellement délimité.
- Recherchez la date et le contenu du dernier DTG ou projet de plan pluriannuel de travaux.
- Rassemblez les anciens rapports sur les façades, balcons, caves, charpentes et fissures.
- Vérifiez que les devis couvrent bien l’ensemble des éléments exigés et pas seulement la façade.
- Conservez la notification municipale : elle fixe le point de départ du délai de 18 mois.
Les règles détaillées sont présentées par Service-Public et précisées par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025. Ces deux références permettent de vérifier le périmètre, les délais et les documents pouvant tenir lieu de diagnostic avant d’engager une dépense.
Le bon réflexe n’est donc pas de commander une expertise à la seule lecture de l’âge de l’immeuble. Pour savoir si un diagnostic structurel en copropriété est réellement exigé, il faut d’abord confirmer le zonage communal, la notification reçue et l’existence éventuelle d’un document récent pouvant tenir lieu de diagnostic.
